Ринок нерухомості України пропонує привабливі можливості для іноземних інвесторів: відносно низький поріг входу, висока дохідність від оренди (до 10% річних) та значний потенціал зростання в міру відновлення країни. Однак купівля нерухомості нерезидентом має свої юридичні особливості.
Нижче юристи Юридичної компанії Zilver відповідають на найчастіші запитання наших міжнародних клієнтів щодо придбання квартир у Києві та інших містах України.
Чи може іноземець купити квартиру в Україні?
Так. Законодавство України не встановлює жодних обмежень для іноземних громадян на придбання житлової нерухомості (квартир, будинків). Ви можете купувати, володіти, продавати або успадковувати нерухомість на тих самих умовах, що й громадяни України.
Готова квартира чи новобудова: що обрати?
Ви можете придбати як готове житло, так і квартиру на етапі будівництва:
| Готова квартира | Новобудова (на етапі будівництва) | |
|---|---|---|
| Ціна | Вища | Нижча на 20–30% |
| Ризики | Низькі (ви бачите реальний об’єкт) | Вищі (надійність забудовника критична) |
| Оформлення | Нотаріальний договір купівлі-продажу | Попередній договір + акт приймання-передачі після здачі будинку |
| Оплата | Повна сума при підписанні | Розстрочка на час будівництва |
Наша рекомендація: Якщо ви обираєте новобудову, обов’язково замовте юридичну перевірку забудовника (due diligence) до підписання будь-яких документів. Ми стикалися з випадками, коли одну квартиру продавали двічі або будували на землі, яка не належала забудовнику.
Купувати як фізособа чи через компанію?
Це залежить від ваших цілей:
| Якщо ви купуєте… | Найкраща структура |
|---|---|
| Для особистого користування (одна квартира) | Як фізособа (простіше і дешевше) |
| Для здачі в оренду (одна квартира) | Як фізособа (можна декларувати дохід) |
| Для перепродажу | Розгляньте створення українського ТОВ (податкова оптимізація) |
| Декілька об’єктів (3+) | Точно через компанію (захист активів, відшкодування ПДВ) |
Податковий нюанс 2026: Дохід від оренди для фізосіб оподатковується 18% податку + 5% військового збору. Прибуток компаній оподатковується 18%, але всі витрати вираховуються.
Покрокова інструкція: як іноземцю купити квартиру в Україні
Крок 1. Вибір об’єкта
Знайдіть надійного рієлтора. Коли підходящу квартиру знайдено, не покладайтеся лише на слова агента.
Крок 2. Юридична перевірка (найважливіший етап!)
Замовте професійну юридичну перевірку квартири та забудовника/продавця:
-
Чи дійсно продавець — справжній власник?
-
Чи немає прихованих обтяжень, арештів, судових спорів?
-
Для новобудов: чи є у забудовника всі дозволи? Чи в порядку земля?
🔍 Послуга Zilver: Ми проводимо повний due diligence та надаємо звіт з оцінкою ризиків українською або англійською мовою.
Крок 3. Отримання податкового номера (РНОКПП)
Кожен покупець нерухомості зобов’язаний мати український ідентифікаційний податковий номер. Наші юристи допоможуть отримати український податковий номер дистанційно: іноземцю не потрібно приїжджати для цього в Україну.
Крок 4. Відкриття банківського рахунку
Для відкриття рахунку в українському банку необхідна особиста присутність покупця. Однак у деяких випадках можна обійтися без відкриття банківського рахунку — все залежить від індивідуальних умов, які необхідно обговорити з юристами та продавцем. Відкрити банківський рахунок можна в будь-якому місті України.
Крок 5. Підготовка документів
Вам знадобляться:
-
Закордонний паспорт (з нотаріальним перекладом на українську)
-
Довідка про присвоєння податкового номера
-
Свідоцтво про шлюб (якщо застосовно, з перекладом)
-
Довіреність (якщо ви не можете бути присутнім особисто)
Наші юристи проконсультують Вас та допоможуть зібрати повний пакет необхідних документів.
Крок 6. Підписання договору у нотаріуса
Договір купівлі-продажу нерухомості підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Нотаріус:
-
Перевіряє особи та право власності
-
Контролює сплату всіх податків і зборів
-
Реєструє право власності в Державному реєстрі речових прав (миттєво, в електронному вигляді)
✅ Особиста присутність покупця у нотаріуса не потрібна: за довіреністю наші юристи можуть підписати договір від імені покупця.
Крок 7. Сплата податків і зборів
Типові витрати при купівлі (близько 2–3% від вартості квартири):
-
Нотариальний збір (держмито + технічні роботи)
-
Плата за держреєстрацію
-
Збір до Пенсійного фонду (1% для квартир)
Чи може іноземець здавати квартиру в оренду в Україні?
Так, звичайно. Ви можете вільно здавати свою нерухомість.
Чи вважається квартира спільною власністю подружжя?
За сімейним та цивільним законодавством України, так — якщо ви перебуваєте у шлюбі, квартира вважається спільною власністю обох подружжя, якщо шлюбним договором не передбачено інше.
Якщо ви купуєте квартиру одноосібно, переконайтеся, що вашому чоловіку/дружині не потрібно підписувати договір (нотаріус це перевірить).
Чи може іноземець вільно продати квартиру в Україні?
Так. Жодних обмежень на продаж для іноземців немає. Ви можете продати об’єкт у будь-який час будь-якому покупцю (українцю або іноземцю). Отримані кошти можна переказати за кордон за дотримання стандартних правил валютного контролю (знадобиться договір купівлі-продажу).
Чому обирають Zilver для купівлі нерухомості?
| Ваше завдання | Наша послуга |
|---|---|
| Перевірити квартиру перед покупкою | Повний юридичний due diligence (право власності, обтяження, дозволи) |
| Розібратися в договорі | Переклад та роз’яснення всіх документів |
| Пройти нотаріуса та реєстрацію | Повний супровід угоди, включаючи представництво за довіреністю |
| Мінімізувати податки | Консультації з податкового планування (фізособа vs компанія) |
| Говорити однією мовою | Юристи вільно володіють українською, англійською та німецькою |
Зв’яжіться з нами
Купівля нерухомості в чужій країні має приносити радість, а не стрес. Дозвольте нашій команді взяти на себе юридичні складнощі, поки ви зосереджені на пошуку ідеального дому чи інвестиції.
Юридична фірма «Зільвер» у Facebook
Юридична фірма «Зільвер» у Instagram
Юридична фірма «Зільвер» у LinkedIn
Юридична фірма “Зільвер” у Telegram