Рынок недвижимости Украины предлагает привлекательные возможности для иностранных инвесторов: относительно низкий порог входа, высокая доходность от аренды (до 10% годовых) и значительный потенциал роста по мере восстановления страны. Однако покупка недвижимости нерезидентом имеет свои юридические особенности.
Ниже юристы Юридической компании Zilver отвечают на самые частые вопросы наших международных клиентов о приобретении квартир в Киеве и других городах Украины.
Может ли иностранец купить квартиру в Украине?
Да. Законодательство Украины не устанавливает никаких ограничений для иностранных граждан на приобретение жилой недвижимости (квартир, домов). Вы можете покупать, владеть, продавать или наследовать недвижимость на тех же условиях, что и граждане Украины.
Готовая квартира или новостройка: что выбрать?
Вы можете купить как готовое жилье, так и квартиру на этапе строительства:
| Готовая квартира | Новостройка (на этапе строительства) | |
|---|---|---|
| Цена | Выше | Ниже на 20–30% |
| Риски | Низкие (вы видите реальный объект) | Выше (надежность застройщика критична) |
| Оформление | Нотариальный договор купли-продажи | Предварительный договор + акт приема-передачи после сдачи дома |
| Оплата | Полная сумма при подписании | Рассрочка на время строительства |
Наша рекомендация: Если вы выбираете новостройку, обязательно закажите юридическую проверку застройщика (due diligence) до подписания любых документов. Мы сталкивались с ситуациями, когда одну квартиру продавали дважды или строили на земле, не принадлежащей застройщику.
Покупать как физлицо или через компанию?
Это зависит от ваших целей:
| Если вы покупаете… | Лучшая структура |
|---|---|
| Для личного пользования (одна квартира) | Как физлицо (проще и дешевле) |
| Для сдачи в аренду (одна квартира) | Как физлицо (можно декларировать доход) |
| Для перепродажи | Рассмотрите создание украинского ООО (налоговая оптимизация) |
| Несколько объектов (3+) | Точно через компанию (защита активов, возмещение НДС) |
Налоговый нюанс 2026: Доход от аренды для физлиц облагается 18% налога + 5% военного сбора. Прибыль компаний облагается 18%, но все расходы вычитаются.
Пошаговая инструкция: как иностранцу купить квартиру в Украине
Шаг 1. Выбор объекта
Найдите надежного риелтора. Когда подходящая квартира найдена, не полагайтесь только на слова агента.
Шаг 2. Юридическая проверка (самый важный этап!)
Закажите профессиональную юридическую проверку квартиры и застройщика/продавца:
-
Действительно ли продавец — настоящий собственник?
-
Нет ли скрытых обременений, арестов, судебных споров?
-
Для новостроек: есть ли у застройщика все разрешения? В порядке ли земля?
🔍 Услуга Zilver: Мы проводим полный due diligence и предоставляем отчет с оценкой рисков на русском или английском языке.
Шаг 3. Получение налогового номера (РНОКПП)
Каждый покупатель недвижимости обязан иметь украинский идентификационный налоговый номер. Наши юристы помогут получить украинский налоговый номер дистанционно: Иностранцу не нужно приезжать для этого в Украину.
Шаг 4. Открытие банковского счета
Для открытия счета в украинском банке необходимо личное присутствие покупателя. Однако, в некоторых случаях можно обойтись без открытия банковского счета, — все зависит от индивидуальных условий, которые необходимо обсудить с юристами и продавцом. Открыть банковский счет можно в любом городе Украины.
Шаг 5. Подготовка документов
Вам понадобятся:
-
Загранпаспорт (с нотариальным переводом на украинский)
-
Справка о присвоении налогового номера
-
Свидетельство о браке (если применимо, с переводом)
-
Доверенность (если вы не можете присутствовать лично)
Наши юристы проконсультируют Вас и помогут собрать полный пакет необходимых документов.
Шаг 6. Подписание договора у нотариуса
Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус:
-
Проверяет личности и право собственности
-
Контролирует уплату всех налогов и сборов
-
Регистрирует право собственности в Государственном реестре вещных прав (мгновенно, в электронном виде)
Личное присутствие покупателя у нотариуса не требуется: по доверенности наши юристы могут подписать договор от имени покупателя.
Шаг 7. Оплата налогов и сборов
Типичные расходы при покупке (около 2–3% от стоимости квартиры):
-
Нотариальный сбор (госпошлина + технические работы)
-
Плата за госрегистрацию
-
Сбор в Пенсионный фонд (1% для квартир)
Может ли иностранец сдавать квартиру в аренду в Украине?
Да, конечно. Вы можете свободно сдавать свою недвижимость.
Считается ли квартира совместной собственностью супругов?
По семейному и гражданскому законодательству Украины, да — если вы состоите в браке, квартира считается совместной собственностью обоих супругов, если брачным договором не предусмотрено иное.
Если вы покупаете квартиру единолично, убедитесь, что вашему супругу/супруге не требуется подписывать договор (нотариус это проверит).
Может ли иностранец свободно продать квартиру в Украине?
Да. Никаких ограничений на продажу для иностранцев нет. Вы можете продать объект в любое время любому покупателю (украинцу или иностранцу). Вырученные средства можно перевести за границу при соблюдении стандартных правил валютного контроля (потребуется договор купли-продажи).
Почему выбирают Zilver для покупки недвижимости?
| Ваша задача | Наша услуга |
|---|---|
| Проверить квартиру перед покупкой | Полный юридический due diligence (право собственности, обременения, разрешения) |
| Разобраться в договоре | Перевод и разъяснение всех документов |
| Пройти нотариуса и регистрацию | Полное сопровождение сделки, включая представительство по доверенности |
| Минимизировать налоги | Консультации по налоговому планированию (физлицо vs компания) |
| Говорить на одном языке | Юристы свободно владеют русским, украинским, английским и немецким |
📞 Свяжитесь с нами
Покупка недвижимости в чужой стране должна приносить радость, а не стресс. Позвольте нашей команде взять на себя юридические сложности, пока вы сосредоточены на поиске идеального дома или инвестиции.
Юридическая фирма «Зильвер» в Facebook
Юридическая фирма «Зильвер» в Instagram
Юридическая фирма «Зильвер» в LinkedIn
Юридическая фирма «Зильвер» в Telegram