Der ukrainische Immobilienmarkt bietet ausländischen Investoren attraktive Möglichkeiten: eine relativ niedrige Einstiegsschwelle, hohe Mietrenditen (bis zu 10% pro Jahr) und ein erhebliches Wachstumspotenzial im Zuge des Wiederaufbaus des Landes. Der Immobilienerwerb als Nicht-Resident hat jedoch seine eigenen rechtlichen Besonderheiten.
Im Folgenden beantworten die Anwälte der Rechtsanwaltskanzlei Zilver die häufigsten Fragen unserer internationalen Mandanten zum Erwerb von Wohnungen in Kiew und anderen Städten der Ukraine.
Kann ein Ausländer eine Wohnung in der Ukraine kaufen?
Ja. Die ukrainische Gesetzgebung enthält keinerlei Einschränkungen für ausländische Staatsbürger beim Erwerb von Wohnimmobilien (Wohnungen, Häuser). Sie können Immobilien zu den gleichen Bedingungen kaufen, besitzen, verkaufen oder erben wie ukrainische Staatsbürger.
Fertigwohnung oder Neubau: Was soll man wählen?
Sie können sowohl eine fertige Wohnung als auch eine Wohnung in der Bauphase erwerben:
| Fertigwohnung | Neubau (in der Bauphase) | |
|---|---|---|
| Preis | Höher | 20–30% niedriger |
| Risiken | Gering (Sie sehen das tatsächliche Objekt) | Höher (Zuverlässigkeit des Bauträgers ist entscheidend) |
| Abwicklung | Notarieller Kaufvertrag | Vorvertrag + Abnahmeprotokoll nach Fertigstellung |
| Zahlung | Gesamtbetrag bei Unterzeichnung | Ratenzahlung während der Bauzeit |
Unsere Empfehlung: Wenn Sie sich für einen Neubau entscheiden, bestellen Sie unbedingt eine rechtliche Prüfung des Bauträgers (Due Diligence) vor der Unterzeichnung von Dokumenten. Wir sind auf Fälle gestoßen, in denen dieselbe Wohnung zweimal verkauft wurde oder auf Grundstücken gebaut wurde, die nicht dem Bauträger gehörten.
Als Privatperson oder über eine Gesellschaft kaufen?
Dies hängt von Ihren Zielen ab:
| Wenn Sie kaufen… | Beste Struktur |
|---|---|
| Für den persönlichen Gebrauch (eine Wohnung) | Als Privatperson (einfacher und günstiger) |
| Zur Vermietung (eine Wohnung) | Als Privatperson (Einkommen kann deklariert werden) |
| Zum Weiterverkauf | Erwägung einer ukrainischen GmbH (Steueroptimierung) |
| Mehrere Objekte (3+) | Auf jeden Fall über eine Gesellschaft (Vermögensschutz, Vorsteuerabzug) |
Steuerlicher Hinweis 2026: Mieteinkünfte für Privatpersonen werden mit 18% Steuer + 5% Militärzuschlag besteuert. Unternehmensgewinne werden mit 18% besteuert, aber alle Ausgaben sind abzugsfähig.
Schritt-für-Schritt-Anleitung: Wie ein Ausländer eine Wohnung in der Ukraine kauft
Schritt 1. Objektauswahl
Finden Sie einen zuverlässigen Makler. Wenn eine passende Wohnung gefunden wurde, verlassen Sie sich nicht nur auf die Aussagen des Maklers.
Schritt 2. Rechtliche Prüfung (Der wichtigste Schritt!)
Bestellen Sie eine professionelle rechtliche Überprüfung der Wohnung und des Bauträgers/Verkäufers:
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Ist der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer?
-
Gibt es versteckte Belastungen, Pfändungen, Gerichtsstreitigkeiten?
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Bei Neubauten: Hat der Bauträger alle Genehmigungen? Ist das Grundstück rechtlich in Ordnung?
🔍 Dienstleistung von Zilver: Wir führen eine vollständige Due Diligence durch und erstellen einen Bericht mit Risikobewertung auf Ukrainisch oder Englisch.
Schritt 3. Erhalt der Steuernummer (RNOKPP)
Jeder Immobilienkäufer muss eine ukrainische individuelle Steueridentifikationsnummer besitzen. Unsere Anwälte helfen bei der fernausländischen Beantragung der ukrainischen Steuernummer: Der Ausländer muss dafür nicht persönlich in die Ukraine kommen.
Schritt 4. Eröffnung eines Bankkontos
Für die Eröffnung eines Kontos bei einer ukrainischen Bank ist die persönliche Anwesenheit des Käufers erforderlich. In einigen Fällen kann jedoch auf die Eröffnung eines Bankkontos verzichtet werden – dies hängt von den individuellen Umständen ab, die mit den Anwälten und dem Verkäufer besprochen werden müssen. Ein Bankkonto kann in jeder Stadt der Ukraine eröffnet werden.
Schritt 5. Vorbereitung der Dokumente
Sie benötigen:
-
Reisepass (mit notariell beglaubigter Übersetzung ins Ukrainische)
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Bescheinigung über die Steuernummer
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Heiratsurkunde (falls zutreffend, mit Übersetzung)
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Vollmacht (falls Sie nicht persönlich anwesend sein können)
Unsere Anwälte beraten Sie und helfen Ihnen, das vollständige Paket der erforderlichen Dokumente zusammenzustellen.
Schritt 6. Unterzeichnung des Vertrags beim Notar
Der Kaufvertrag für Immobilien muss notariell beurkundet werden. Der Notar:
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Überprüft die Identitäten und Eigentumsrechte
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Kontrolliert die Zahlung aller Steuern und Gebühren
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Registriert das Eigentumsrecht im Staatlichen Register der Eigentumsrechte (sofort, elektronisch)
✅ Die persönliche Anwesenheit des Käufers beim Notar ist nicht erforderlich: Aufgrund einer Vollmacht können unsere Anwälte den Vertrag im Namen des Käufers unterzeichnen.
Schritt 7. Zahlung von Steuern und Gebühren
Typische Kosten beim Kauf (ca. 2–3% des Wohnungswerts):
-
Notariatsgebühr (Staatsgebühr + technische Arbeiten)
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Staatliche Registrierungsgebühr
-
Pensionsfondsabgabe (1% für Wohnungen)
Kann ein Ausländer eine Wohnung in der Ukraine vermieten?
Ja, selbstverständlich. Sie können Ihre Immobilie frei vermieten.
Gilt die Wohnung als gemeinsames Eigentum der Ehegatten?
Nach ukrainischem Familien- und Zivilrecht ja – wenn Sie verheiratet sind, gilt die Wohnung als gemeinsames Eigentum beider Ehegatten, sofern der Ehevertrag nichts anderes vorsieht.
Wenn Sie die Wohnung allein erwerben, stellen Sie sicher, dass Ihr Ehepartner den Vertrag nicht mitunterzeichnen muss (der Notar wird dies überprüfen).
Kann ein Ausländer eine Wohnung in der Ukraine frei verkaufen?
Ja. Es gibt keine Verkaufsbeschränkungen für Ausländer. Sie können das Objekt jederzeit an jeden Käufer (Ukrainer oder Ausländer) verkaufen. Der Erlös kann unter Einhaltung der standardmäßigen Devisenkontrollbestimmungen ins Ausland überwiesen werden (der Kaufvertrag wird benötigt).
Warum Zilver für den Immobilienkauf wählen?
| Ihre Aufgabe | Unsere Dienstleistung |
|---|---|
| Überprüfung der Wohnung vor dem Kauf | Vollständige rechtliche Due Diligence (Eigentum, Belastungen, Genehmigungen) |
| Verständnis des Vertrags | Übersetzung und Erläuterung aller Dokumente |
| Notar und Registrierung abwickeln | Vollständige Transaktionsbegleitung, einschließlich Vertretung per Vollmacht |
| Steuern minimieren | Beratung zur Steuerplanung (Privatperson vs. Gesellschaft) |
| Gemeinsame Sprache sprechen | Anwälte sprechen fließend Ukrainisch, Englisch und Deutsch |
Kontaktieren Sie uns
Der Kauf einer Immobilie in einem fremden Land sollte Freude bereiten, keinen Stress. Erlauben Sie unserem Team, sich um die rechtlichen Komplexitäten zu kümmern, während Sie sich auf die Suche nach Ihrem idealen Zuhause oder Ihrer idealen Investition konzentrieren.
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